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同一個房市，兩條相反的金融走勢。
購屋者持續承接房貸，建商卻收縮融資。房市真的回溫，還是過去的建案正在交屋？
台灣房貸餘額突破12兆元！建築貸款連7個月下滑，房市真的回溫了嗎？新青安3.0、第二戶7成與購屋族貸款風險一次看
圖表為概念性方向對比，不是逐月實際數據；百分比為2026年9月底年增率。
回溫訊號，
就能解釋房市。2026.10.28
台灣房市出現兩種截然不同的金融訊號。中央銀行於2026年10月27日公布9月統計，購置住宅貸款餘額首度突破12兆元，達12兆234.29億元，單月增加769.94億元，年增率5.02%，創歷史新高；但代表建商資金需求的建築貸款卻連續7個月下降，降至3兆3,972.29億元，年減0.99%，寫下近10年最大年減幅。央行指出，9月房貸增加與建案完工交屋、六都交易量回升，以及農曆民俗月時間差有關，不能只憑單月數據判定房市全面復甦。另一方面，2026年9月18日起自然人第二戶購屋貸款成數上限已由6成放寬至7成，而8月上路的青安3.0也調整婚育家庭貸款額度。本文整理兩種貸款走勢為何分歧、房貸餘額與房價的關係、新青安資格、第二戶貸款限制，以及購屋前如何試算自備款與每月還款壓力。
房貸12兆創歷史新高，為何央行反而說房市不能太早判定回溫？
10月27日，中央銀行公布最新的消費者貸款及建築貸款餘額統計。
這份資料出現一個令人意外的現象：台灣銀行體系累積的購屋房貸餘額不斷增加，但建商使用的建築融資反而持續下降。
9月底購置住宅貸款餘額達12兆234.29億元，比8月底增加769.94億元，年增率為5.02%。
另一方面，建築貸款餘額下降至3兆3,972.29億元，較8月減少約189.52億元，且已連續7個月下滑。
這並不是資料互相矛盾，而是兩個數字反映不同的交易與融資階段。
| 統計項目 | 購置住宅貸款 | 建築貸款 |
|---|---|---|
| 9月底餘額 | 12兆234.29億元 | 3兆3,972.29億元 |
| 單月變動 | 增加769.94億元 | 減少189.52億元 |
| 年增率 | +5.02% | −0.99% |
| 近期趨勢 | 餘額創新高 | 連7個月下降 |
| 主要反映 | 購屋者累積借款 | 建商與土地開發融資需求 |
資料期間為2026年9月底，發布日期為10月27日。建築貸款年減幅創2016年10月以來最大，不代表餘額創10年最低。
房貸餘額增加，代表9月有12兆元的新房貸嗎？
不是。「貸款餘額」指的是統計時點尚未清償的貸款本金總量。
這些貸款包含多年以前購入住宅、目前仍在分期還款的房貸，也包含近期新增撥款。
因此，12兆元不是9月單月新貸出去的金額，更不是9月台灣房屋交易總額。9月單月房貸餘額淨增加約770億元，與12兆元的存量概念不同。
房貸餘額為什麼會持續創高？
房貸通常分成20年、30年甚至更長期償還。即使市場交易量已經較高峰降溫，只要新撥款金額持續大於原有房貸償還與結清金額，整體餘額就可能增加。
也就是說，房貸餘額是多年累積的結果，不是只看當月買氣的即時指標。這也是為什麼央行不會單憑12兆元創高，就立即斷定房價已經重新進入上漲循環。
為什麼9月房貸成長特別明顯？
央行提出兩項重要背景。一是部分新建案完工，購屋者陸續完成交屋並申辦房貸。
二是2026年與2025年農曆民俗月落在國曆的時間不同，使得今年9月受到民俗月影響的天數較少。
今年9月涵蓋民俗月的天數比去年同期少11天，可能使部分交易比較數字受到基期效果影響。
所以即使六都建物買賣移轉棟數出現年月雙增，仍需觀察後續幾個月是否延續，才能評估房市是否真正轉強。
建築貸款為何連7個月下降？建商縮手背後有3個原因
如果房貸餘額增加代表購屋者正在持續承擔貸款，那麼建築貸款下降，反映的就是另一端的資金需求。
建築貸款常被視為觀察建商推案、土地開發與建築融資活動的重要指標。
2026年9月底建築貸款餘額約3.397兆元，較前月減少190億元，連續第7個月下滑，年增率為負0.99%。
這也是該項貸款年增率連續第4個月處於負成長，年減幅創2016年10月以來最大。
央行分析認為，這是既有趨勢的延續，而非9月突然出現全面性房市危機。
建案完工，建商償還原本的融資
一棟預售屋從土地取得、工程施工到最後交屋，需要經歷多年。在興建階段，建商可能使用銀行融資支付土地、工程與其他建設成本。
等到建案完工、購屋者交屋並取得房貸，建商便可能利用相關資金償還原本的建築貸款。
建商推案態度保守
央行指出，近一至兩年建築融資成長動能逐步減弱，建商對新案投資仍然審慎。
當業者評估未來銷售速度、購屋者貸款條件及資金成本時，如果對市場前景沒有把握，可能減少購地、延後新案或調整推案節奏。
這會影響新的建築貸款需求。不過，建築貸款餘額下降，不能直接換算成全台建案數量減少多少棟，因為餘額也受到既有貸款還款速度影響。
不動產信用管制仍影響資金配置
央行自2020年底陸續採取房地產市場信用管制措施，重點包括限制部分住宅貸款成數，以及抑制過度集中於房地產的信用風險。
2026年9月雖然適度放寬特定項目，但並未全面解除所有管制。
對部分建商而言，融資環境、資金成本、銷售預期仍是投入新案的重要考量。這不代表所有建商都無法借款，而是整體統計顯示業者融資需求尚未明顯回升。
一棟新建案完工交屋，為什麼房貸會增加、建築貸款卻減少？
同一批建案，可能同時造成兩個方向相反的金融統計結果，原因在於施工階段與交屋階段使用的融資不同。
建商使用土地及建築融資，支應建設資金。
買方申辦購屋房貸、交付尾款；建商可能償還建築貸款。
資金流向為簡化示意；個別建案可能使用不同融資與交屋安排。
因此，房貸增加、建築貸款減少，可能在同一個建案交屋階段同時出現。過去建案陸續完工，和建商對未來新推案保持保守，兩種現象可以同時存在。
房貸增加、建築融資下降，房價究竟會漲還是跌？
這是這份央行統計最容易引起誤解的地方。
房價受到所在地區、供給、買方需求、屋齡、產品類型、信用條件與預期心理影響。若要判斷房價趨勢，至少應搭配成交價格、交易量與待售供給，而不只是銀行貸款餘額。
| 觀察指標 | 數字變化的可能含意 | 不能直接推論 |
|---|---|---|
| 房貸餘額增加 | 尚未償還的購屋貸款總量增加 | 房價一定上漲 |
| 建築貸款下降 | 新增融資與償還共同作用後，貸款存量減少 | 所有建商都停止蓋房 |
| 建物買賣移轉增加 | 已完成移轉登記的交易較多 | 每一區房價都回升 |
| 預售屋成交量下降 | 特定期間新屋市場交易活動轉弱 | 全部中古屋都會同步跌價 |
| 銀行房貸利率下降 | 特定統計範圍的新貸利率降低 | 每一名借款人都能取得同樣利率 |
為什麼房市可能「成交稍回溫，建商仍保守」？
因為購屋者當下買到的房屋，不一定是建商現在才決定要興建的新案。
許多預售屋是在數年前簽約，到了2026年才完工交屋。交屋時的個人房貸會增加，但建商是否願意再購入下一塊土地、推出下一批住宅，取決於未來市場預期。
所以房市可以同時存在過去建案陸續交屋與新推案謹慎的現象。
「建築貸款創10年最大減幅」是不是餘額創10年新低？
不是。這裡的近10年紀錄指年增率降至負0.99%，是2016年10月以來最弱的年變動表現。它並不表示目前建築貸款餘額是10年來最低。
將「年增率最低」誤寫成「總貸款餘額10年最低」，會使房市情勢被過度誇大。
新青安3.0已於8月上路！首購最高1,000萬，婚育家庭能借更多嗎？
財政部國庫署現行青安3.0貸款原則指出，自2026年8月1日起，符合條件的青年安心成家購屋優惠貸款，依家庭狀況設定不同貸款額度。
政策最高額度不等於必然核准額度；另有房屋總價、申貸資格、年齡、銀行授信與其他條件。
一般額度最高1,000萬元；申請日前兩年內完成結婚登記的新婚家庭，最高可達1,200萬元；育有未成年子女的家庭，最高可達1,500萬元。
但這些是政策額度上限，不代表每一名申請者都一定能貸到最高金額。
新青安3.0可以貸到房價100%嗎？
不行。青安3.0政策最高核貸成數為8成，另外仍受到貸款額度上限限制。
例如購買總價1,500萬元的住宅，單以8成計算是1,200萬元，但如果申請人適用一般1,000萬元額度，便不能只因房價較高，就直接要求青安貸滿1,200萬元。
銀行還會評估擔保品、借款人收入、信用及還款能力。
青安3.0有哪些房屋總價限制？
財政部國庫署公布的政策適用上限如下。注意比較基準為購買住宅的鑑價或買賣總價，兩者取較高者。
這是政策適用的價格限制，並不表示所有位於上限以下的住宅都一定符合銀行核貸標準。
已有房屋的人也可以申請嗎？
青安貸款有特定適用資格，不能只憑「第一次申請這項貸款」就認定符合首購條件。
申貸人、配偶及未成年子女的住宅持有情形，以及是否曾申辦相關政策貸款，都可能影響資格。此外，部分特殊婚育、單親與貸款案件變更情況另有細節規定。
申請時應直接比對財政部國庫署的正式貸款原則與問答集。
新青安借款額度提高，就代表房價會上漲嗎？
不能直接這樣認定。提高政策貸款額度可能改善部分符合資格家庭的資金調度，但實際買房仍受到總價限制、銀行授信及家庭收入影響。
央行官員也指出，青安3.0上路才兩個月，對整體房市的影響仍需觀察。截至9月底，青安貸款餘額約占整體購置住宅貸款的14.45%，較8月的14.26%提高，但這個占比變動還不足以證明全台房價已被新制推升。
第二戶房貸放寬到7成！已經有房子的人可以少準備多少自備款？
除了青安3.0，另一項直接影響換屋族的政策，是2026年9月18日起實施的央行不動產信用管制調整。
央行將自然人第二戶購屋貸款最高成數從6成提高至7成，主要考量部分民眾有購屋自住、家庭換屋等實際需求。
但這項放寬沒有取消其他所有房市管制，也沒有讓一般第二戶貸款自動恢復寬限期。
目前常見購屋貸款管制差在哪？
| 貸款類型 | 2026年9月18日起主要限制 |
|---|---|
| 名下有房屋者第1戶購屋貸款 | 無寬限期；未設央行統一成數上限 |
| 自然人第2戶購屋貸款 | 最高7成、無寬限期 |
| 自然人第3戶以上購屋貸款 | 最高3成、無寬限期 |
| 自然人高價住宅貸款 | 最高3成、無寬限期 |
| 公司法人購置住宅貸款 | 最高3成、無寬限期 |
| 餘屋貸款 | 最高3成 |
以上為央行選擇性信用管制重點，非所有銀行對所有客戶保證核貸的成數；另有繼承、實質換屋等適用條件及協處規定。
買1,500萬元第二戶，6成與7成差多少？
示例假設銀行認定的擔保品價值為1,500萬元，並願意依上限核貸；未計稅費、仲介費、裝修等支出，實際自備款可能較高。
這項政策的實際意義，是符合條件的第二戶買方可能比原本少準備部分自備款。但若銀行鑑價低於成交價，或借款人收入不足以負擔相應月付金，實際核貸仍可能低於7成。
因此，7成是限制上限，不是銀行必須提供的貸款額度。
換屋族有特殊協處措施嗎？
有。央行針對確實有先買後賣需求的換屋族，設有特定協處安排。
符合條件的借款人，經承貸銀行確認及切結後，可在約定期限內出售原有住宅並辦理相關債務清償與抵押權塗銷，從而適用特定貸款協處。
央行於2025年9月已將符合條件案件出售舊屋的期限延長至18個月。但如果沒有依規定完成出售及清償，可能面臨取消寬限期、追收貸款差額或罰息等後果。
因此，不能將「換屋協處」理解成無條件取得高成數與寬限期。
9月房貸利率約2.315%，現在向銀行申請都能拿到這個利率嗎？
中央銀行9月五大銀行新承做購屋貸款利率約為2.315%，較8月略降0.006個百分點。
同月五大銀行新承做房貸金額為697.83億元，較8月增加126.18億元，為近一年兩個月高點。
不過，這裡必須注意統計範圍：2.315%是特定銀行群體與統計期間的新承做貸款平均利率，不是每家銀行現在對任何申請人提供的統一房貸利率。
貸款條件仍須依不同銀行、政策方案、借款人收入、信用狀況及擔保品等因素決定。
房貸利率只差0.5個百分點，影響大嗎？
可能很大。房貸金額通常較高，且還款年限可達數十年。即使利率差距不大，也可能增加每個月需要支付的金額與長期利息負擔。
例如一筆貸款如果是長年期本息平均攤還，利率提高後，除了每月付款可能上升，累計支付的總利息也會增加。
因此，購屋者除了比較第一年的優惠利率，還應確認利率是固定或機動、優惠期結束後如何調整，以及是否有提前清償限制。
有寬限期就比較划算嗎？
不一定。寬限期通常是前期主要繳納利息、暫緩償還本金的安排。
它可以降低前期每月現金流壓力，但不代表本金被減免，也不代表總利息支出必然較低。
而且當寬限期結束，剩餘本金須在剩餘年限內償還，後續每月付款可能明顯提高。
如果家庭只計算寬限期的低月付金，卻沒有準備寬限期後的財務安排，就可能低估長期負擔。
買房自備款怎麼抓？除了2成、3成，還有這些成本
房貸成數經常是購屋者第一個關心的問題，但實際自備款不只有房價扣除貸款。
買房過程還可能包含契稅、印花稅、登記及代書費用、仲介服務費、保險及其他交易支出。
中古屋可能需要裝修或設備更新，新成屋則可能涉及交屋驗收、家具家電與其他費用。如果是預售屋，還需留意工程款、交屋款及房貸核貸的時間差。
首購族最容易低估的是什麼？
很多人會先用「房價乘以8成」計算貸款金額，再推論剩下2成就是全部準備金。
但銀行實際估價、授信條件及個別貸款方案可能使核貸金額下降。
例如房屋成交價較高，但銀行採用的擔保品鑑價較低，就可能需要增加自備款。因此，購屋前應預留一筆非房價本身的交易與搬遷費用，並確認緊急預備金是否足夠。
預售屋交屋族要特別注意哪些風險？
預售屋可能在數年前簽約，到了2026年才進入交屋階段。購屋者當時預期的貸款條件，未必與實際交屋時完全相同。
例如銀行鑑價、貸款成數、利率或家庭收入狀況都可能改變。如果原本估計能貸到較高金額，但交屋時核貸不足，就需要額外自備款補足。
這也是為什麼房貸餘額創高的新聞，對目前正在交屋的預售屋買方特別具有實際意義。
2026房市真的復甦了嗎？觀察3個不同時間尺度
這份9月數據提供的答案不是單純的「回溫」或「衰退」。比較準確的判讀方式，是把房市拆成不同時間尺度觀察。
9月交易與房貸撥款較活躍
部分交屋潮與民俗月時間差，使9月貸款餘額及六都移轉數字出現增加。這是可觀察的近期變化，但需要再看10月、11月是否延續，才能確定是單月因素還是交易趨勢改善。
建商融資仍然收縮
建築貸款連7個月下降，是延續多月的訊號。它說明新案融資需求與舊貸償還之間，目前仍呈淨減少。這與9月個人房貸單月增加的時間尺度不同。
房價仍取決於供需與負擔能力
市場真正能否長期回穩，還要觀察實際成交價格、人口與家庭需求、所得成長、住宅供給，以及銀行貸款環境。
如果房價遠超家庭負擔能力，即使有部分政策貸款支持，仍可能影響購屋意願。相反地，某些區域有實際居住需求、交通建設或供給不足，也可能與全台平均走勢不同。
因此，不應將單月統計套用到所有縣市與全部住宅類型。
首購、換屋、預售屋交屋：3種購屋族應怎麼判斷？
首購族：先確認政策貸款資格與總價限制
不要只看青安3.0最高可以貸多少，還應確認自身是否符合申請資格、家庭負擔能力，以及房屋價格是否符合政策。
即使符合資格，也應取得銀行的實際核貸評估，而不是直接把政策最高額度列入已確定資金。
換屋族：第二戶7成與18個月協處要分清楚
如果名下已有住宅或房貸，應先確認央行如何認定目前持有情況，以及新買住宅是否適用第二戶限制。
有先買後賣需求者，應了解換屋協處及舊屋出售期限，並評估兩屋同時持有期間的現金流壓力。
預售屋交屋族：最需要防範核貸缺口
當建案完工進入交屋程序，銀行鑑價與實際核貸結果就格外重要。
如果核貸成數不如預期，購屋者仍需依契約與貸款安排處理差額，應在交屋前提早與銀行及建商確認。
買房前先試算：第二戶房貸6成、7成差多少？再完成6項財務檢查
將房價和可貸成數放在一起看，才能了解政策調整可能影響多少初始資金。以下為數學試算，不連接任何銀行核貸資料。
自備款至少 600 萬元
自備款至少 450 萬元
假設成交價等於銀行認定的擔保品價值，且銀行同意按政策上限核貸。沒有納入個人授信審核、稅費、裝潢或其他資金，結果不是核貸承諾。
買房前最重要的6項財務檢查
這份清單適用於一般購屋前的財務整理，並不表示完成所有項目後就能保證取得房貸或避免房價風險。
FAQ｜房貸12兆、新青安3.0、第二戶7成與房市走勢12大問題
Q01台灣房貸餘額真的突破12兆元了嗎？+
是。央行於2026年10月27日公布9月底購置住宅貸款餘額達12兆234.29億元，創歷史新高。
Q02房貸餘額12兆，代表銀行今年貸出12兆元嗎？+
不是。房貸餘額是截至統計時點尚未償還的本金存量，包括過去多年累積的房貸。
Q039月房貸餘額增加多少？+
較8月底增加769.94億元，年增率為5.02%。
Q04建築貸款為什麼連續7個月下滑？+
央行認為主要與建案完工後建商提前還款，以及新案融資需求偏保守有關。
Q05建築貸款年減0.99%代表房價下跌0.99%嗎？+
不是。該數字是建築貸款餘額的年變動率，不是房價指數或成交價格的變化。
Q06房貸創高，房市就算回溫了嗎？+
不能只憑這項數據判定。9月受到交屋潮及農曆民俗月日期差異影響，仍需觀察後續交易與價格。
Q07新青安3.0最高可以貸多少？+
政策一般額度最高1,000萬元；符合條件的新婚家庭最高1,200萬元；育有未成年子女家庭最高1,500萬元，實際仍由銀行審核。
Q08新青安3.0最高貸款成數是多少？+
政策最高8成，但受貸款額度、房屋價格限制、借款人資格及銀行鑑價影響，不保證一定貸滿。
Q09第二戶房貸已經放寬到7成了嗎？+
是。央行自2026年9月18日起將自然人第二戶購屋貸款成數上限從6成提高至7成，一般仍不得有寬限期。
Q10已經有房子，可以使用換屋協處嗎？+
符合實質換屋及其他規定的借款人可向承貸銀行確認，部分案件可適用18個月內出售舊屋等協處安排。
Q11房貸利率目前就是2.315%嗎？+
2.315%是央行公布2026年9月五大銀行新承做購屋貸款的統計平均利率，不是所有銀行對所有人的固定報價。
Q12建商貸款下降，現在適合進場買房嗎？+
這項統計不足以判斷買點。應依所在地成交價格、實際需求、自備款、核貸條件及長期還款能力評估。
結論：房貸12兆與建商連7個月縮手，反映的是房市不同階段
2026年10月27日，央行公布的9月金融統計揭露台灣房市的兩種現象。
一方面，購置住宅貸款餘額突破12兆元，年增率回升至5.02%，反映既有住宅貸款持續累積，以及9月部分新建案進入交屋階段。
另一方面，建築貸款餘額連續7個月下降，年減0.99%，顯示建商融資需求仍然保守。
這兩種趨勢並不互相矛盾。房貸增加可能來自已經完工的住宅；建築貸款下降則可能與建商償還既有貸款，以及延後新增投資有關。
對購屋族而言，真正需要注意的不只是房市是否回溫，而是自己能否取得符合預期的貸款，以及在未來數十年穩定負擔還款。
新青安3.0提高部分婚育家庭貸款額度、第二戶貸款放寬至7成，提供了不同購屋需求的政策選擇，但也不代表銀行一定按上限核貸。
若要判斷房市是否真正反轉，仍須觀察接下來的成交量、實價登錄、建商推案及銀行融資資料。
建商縮手也不是全面崩盤證據。
把貸款存量、交屋活動和未來建設需求分開看，才更接近房市的實際狀態。
新聞來源與事實查核
房貸與建築貸款統計月份、數據定義及官方原始表格。
交屋潮、民俗月時間差、建商提前還款與保守推案。
自然人第二戶上限由6成改為7成，仍無一般寬限期。
不同房屋戶數與高價住宅成數限制。
一般、新婚及育兒額度、最高8成、最長40年與房屋價格限制。
申貸資格、實際核貸、婚育條件與政策額度限制。
先買後賣、出售期限及違反切結的可能後果。
核對2.315%購屋貸款利率的統計範圍。
本文所述12兆234.29億元、3兆3,972.29億元均為2026年9月底貸款餘額，不是10月當月撥款金額；建築貸款「10年最大減幅」是年增率比較，不是貸款餘額10年最低。新青安3.0與央行信用管制分屬不同制度，實際核貸仍須由銀行審查。本文資訊不構成個別房屋價格預測或貸款核准承諾。
