首購房貸利率突破3%！部分銀行暫停收件、撥款恐等2027年1月，青安3.0與第二戶貸款怎麼辦？買房前先查6件事

首購族也貸不到房貸？2026年底銀行承貸出現哪些變化？

「第一次買房，頭期款也準備好了， 為什麼銀行還不能確認何時撥款？」 這是2026年底部分購屋族 需要面對的實際問題。

永慶房產集團於11月3日公布 對各大銀行房貸收件、利率 及撥款情況的訪查。 調查顯示，即使是首次購屋者， 也可能遇到利率較高、 銀行暫停收件、須排隊， 或核貸和撥款日期尚不確定的情況。

這項消息受到重視， 不只因為部分民營銀行 首購利率已突破3%， 更因房屋買賣契約的付款日期， 可能和銀行資金實際到位日期產生落差。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示， 利率、核貸成數及撥款時間， 仍須視個別銀行額度 與申請人條件決定。

因此，目前不應將 「有部分銀行不收件」 擴大成「全台首購全面停貸」。 對準備買房的民眾而言， 最需要問的不只是利率， 而是銀行是否收件、 是否可能核貸， 以及款項能否準時到位。

公股銀行還有額度，為何部分首購房貸撥款可能等到2027年1月？

永慶11月3日訪查指出， 多數公股銀行仍有首購房貸承貸空間， 但部分公股銀行的房貸額度 需由總行統一調配， 資金調度仍較緊俏。

受此影響， 部分案件預估撥款時間 可能落在2026年12月底至2027年1月。 部分公股銀行首購利率 約從2.5%至2.6%起跳。

部分民營銀行則有暫停收件、 排隊等候或優先承作VIP客戶的情況； 有些銀行首購利率突破3%。 至於第二戶貸款， 永慶訪查認為銀行承作態度更保守。

銀行願意受理， 不等於已核貸； 銀行同意核貸， 也不代表可以在契約約定的交屋日撥款。 信用與收入審查、房屋鑑價、 抵押權設定及額度調度， 都可能影響個案時程。

房貸利率2.5%變3%差多少？800萬元貸30年，每月可能多繳約2,120元

房貸利率增加0.5個百分點， 看似幅度不大， 但住宅貸款金額通常較高， 還款期間又長， 會累積成實際負擔。

以借款800萬元、貸款30年、 本息平均攤還為例， 假設利率在整段期間維持固定： 2.5%月付金約31,610元， 3%月付金約33,728元， 每月相差約2,119元， 30年總利息差約76.3萬元。

對收入與購屋預算已相當接近上限的家庭， 每月額外增加的還款金額， 可能擠壓生活費、保險及緊急預備金。

比較銀行方案時， 除了核貸年利率， 還需確認機動利率基礎、 總費用年百分率、 開辦費與提前清償約定。

房貸利率破3%，是所有銀行都變成3%以上嗎？

不是。 這次首購利率超過3%的消息， 來自永慶房產集團 對部分銀行的承貸情況訪查。

同一份調查亦指出， 部分公股銀行首購利率 約2.5%至2.6%起跳， 部分民營銀行也仍有 約2.5%起跳的情況。

不同銀行、不同申請人、 不同房屋物件及當期額度， 都可能影響實際利率。 調查並未公開 全台所有銀行可驗證的 個別客戶利率報價清單。

因此不宜直接衍生 「2026年11月全台最低房貸銀行排名」， 或把某家銀行的起始利率 當成所有人都可取得的核貸條件。

真正具有比較價值的， 是用同一名借款人的 收入、信用、房屋鑑價及預計貸款金額， 向銀行確認可取得的實際方案。

央行9月已放寬第二戶貸款最高7成，為什麼有銀行還是不收件？

中央銀行2026年9月17日宣布 調整選擇性信用管制措施， 並自9月18日起實施。 其中，自然人第二戶購屋貸款 最高成數由6成提高至7成， 仍不得有寬限期。

但央行規定的是特定類型貸款 的最高成數上限， 不是要求銀行 一定核准客戶貸到7成。

實際核貸還要考慮借款人還款能力、 信用紀錄、房屋條件、 銀行內部授信及資金配置。 即使依法最高可貸7成， 銀行仍可能核准較低成數， 或因授信政策暫時不收件。

這正是政策上限與 銀行實際執行可能不同的原因， 不能將兩者混為一談。

青安3.0已經上路，首購族為何仍會貸款困難？申請資格、房價門檻與額度一次看

財政部青安3.0已於 2026年8月1日開始實施， 申辦期間至2029年7月31日。 這是提供符合條件的 無自有住宅民眾申請的 優惠購屋貸款， 並非所有首次購屋者 都可以自動核貸。

新制加入申請年齡、 所得及房屋總價門檻， 也提高符合條件的 新婚與育兒家庭貸款額度。

房屋價格門檻以 買賣總價和銀行鑑價 兩者取較高者判斷資格， 不能只看契約寫多少。 同時，申貸年齡加上核貸年限， 合計不得超過80。

財政部國庫署亦規定 青安3.0限貸一次、 以自住使用為前提， 並有貸後查核。 即使符合資格， 仍須由承辦公股銀行審查 信用、收入、償還能力及擔保品， 不保證核貸最高8成。

另外，青安3.0是政策貸款， 與央行第二戶房貸7成管制 屬於不同制度， 不應在同一個比較表中 把兩者當成可以任意選擇的方案。

「首購」、「無自有住宅」、「青安3.0」差在哪？以前買過房也可能符合資格

「首購」是房地產市場常用說法， 但政府政策貸款資格 不一定單純以 「人生是否買過第一間房子」判定。

例如有民眾過去曾持有住宅， 但已經出售， 目前本人、配偶及未成年子女 均無自有住宅， 在符合其他條件、 且沒有觸及限貸一次規範時， 仍可能申請青安3.0。

相反地， 即使是人生第一次買房， 只要年齡、所得或房價 超出政策門檻， 也不代表有資格取得青安貸款。

向銀行諮詢時， 應清楚說明自己與家庭成員的 房屋持有狀況、 是否曾申請青安貸款， 以及希望使用哪一種貸款產品。

房屋鑑價低於成交價，為何頭期款突然多出190萬元？

除了利率與等待時間， 銀行鑑價不足也是 購屋族容易忽略的交屋風險。

假設某間房屋成交價1,200萬元， 買方原本按照成交價8成估算， 預期能貸960萬元， 自備240萬元。

但銀行實際鑑價只有1,100萬元， 而且僅願意以鑑價7成核貸， 可貸金額就可能只有770萬元。

這個例子說明， 銀行願意核貸， 與銀行核貸金額 是否足以支付交屋尾款， 是兩個不同問題。

因此不能只依房仲或銷售人員 口頭估計的貸款成數決定預算。 簽約前應預留鑑價落差 與實際核貸不足的可能性。

銀行要到2027年1月才撥款，但契約12月就要交屋，買方怎麼辦？

假設買方2026年11月完成簽約， 契約約定12月交屋， 但銀行告知部分資金額度 可能要到2027年1月才有辦法撥款。

這時真正需要處理的， 是尾款能不能依契約期限支付， 以及買賣雙方是否需要調整 付款或交屋安排。

若無法如期支付尾款， 可能涉及契約的 遲延給付、違約約定 及其他履約責任。 但不代表任何房貸撥款延遲 都必然構成買方違約， 也不代表買方 可無條件解除契約。

應依個案契約條款、 貸款約定、延遲原因 及雙方實際協議判斷。

若銀行已提示可能延期， 建議及早與地政士、 仲介及賣方討論； 如果雙方同意調整交屋日期， 應將新付款期限、 撥款安排及相關責任 以書面確認。

不宜在尚不確定 房貸何時撥款時， 貿然借用高成本、 期限很短的大額資金 暫時填補尾款。

買房簽約前一定要確認哪6件事？別只問銀行「可以貸幾成」

永慶房屋研展中心副理陳金萍提醒， 購屋族應事先確認 銀行收件、貸款條件及撥款時程， 並預留足夠作業期間。

以下檢查清單可協助整理 簽約前應向銀行、 地政士及交易相關人員確認的項目。 勾選進度僅儲存於當前頁面狀態， 不會把資料送到銀行。

六項工作除了適用2026年底， 即使未來房貸市場較為寬鬆， 也有助於降低貸款與交屋風險。

房貸被銀行拒絕，換一家申請一定會過嗎？

不一定。 各銀行的可用額度、 收件政策、擔保品鑑價 及信用風險評估方式可能不同， 因此更換銀行 有機會取得不同結果。

但如果原本的問題 是收入不足、信用狀況、 房屋條件不佳 或不符合政策資格， 換一家銀行也不保證改善。

銀行可能在徵授信流程中 查詢聯徵資料。 申請人應先了解收件政策、 初步條件及必要文件， 避免沒有比較就向大量銀行任意遞件。

若申請遭拒， 可詢問原因較接近 資金額度、收入負擔、 信用或擔保品鑑價哪個面向， 再決定是否尋找其他銀行 或重新調整購屋預算。

首購房貸利率破3%，代表2027年房價一定會下跌嗎？

不能這樣推論。 房貸資金緊縮， 可能降低部分買方可負擔金額， 也可能讓一些交易延後， 進而影響成交量與議價。

但房價還會受到 地區供需、待售量、 人口與就業、建案交屋 及整體經濟條件影響。

不同區域可能有不同走勢。 沒有充分的區域與時間序列資料， 就不應單憑部分銀行 首購利率超過3%， 宣稱全台房價在2027年 一定下跌某個百分比。

對準備購屋的家庭而言， 此刻更具體的問題 是房貸利息成本、 實際可貸金額、 自備款與尾款到位時間。

換屋族有沒有例外？央行仍有實質換屋協處措施

有些民眾名下已有房屋， 但購買第二間的目的， 是因家庭人口增加、 工作地點變動 或既有住宅不再適合居住。

中央銀行對具有實質換屋需求、 並符合特定切結與出售舊屋條件的案件， 設有協處措施。

央行公開說明指出， 對於2024年9月20日 以後錄案的部分換屋案件， 切結出售原有房屋的期限 已由原本1年延長為18個月。

不過這不是所有第二戶買方 都能自動取得例外。 實際適用仍須符合央行規定、 提出必要切結， 並由銀行確認實質換屋情形 與授信條件。

如果正在出售舊屋、 準備換新家， 應向銀行具體說明 舊屋處理進度、 貸款戶數及預定交屋日期。

有青安3.0與第二戶7成政策，為什麼房貸資金仍可能到不了位？

永慶11月3日的訪查 反映出一個值得區分的現象： 政策可以設定資格、 補貼及法定成數上限， 但個別房貸仍需銀行授信審核。

央行調整第二戶成數上限為7成， 不代表所有銀行都必須核貸7成； 青安3.0最高8成、 最高貸款額度可依家庭條件提高， 也不保證每名合格申請人 都能拿到最高額度。

對尚未簽約的買方， 應先取得可靠的貸款條件評估， 再安排買賣付款時程。 對已簽約的買方， 則應優先確認撥款日期與資金缺口， 不要將「銀行正在處理」 誤解成「可以保證準時交屋」。

2026青安3.0、央行第二戶7成到年底房貸緊縮：7節點時間軸

1. 2026/07/16
   青安3.0政策通過

   財政部公布新版青年安心成家購屋優惠貸款主要條件。

2. 2026/08/01
   青安3.0正式實施

   增列資格門檻，調整符合條件的婚育家庭最高額度。

3. 2026/09/17
   央行宣布調整房市信用管制

   自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成改為7成。

4. 2026/09/18
   第二戶7成新制生效

   仍不得有寬限期，且實際核貸需經銀行審核。

5. 2026/11/03
   永慶公布各銀行承貸訪查

   部分首購利率突破3%、部分銀行暫停收件，部分案件預估撥款延後。

6. 2026/11/04
   年底購屋族檢視交屋資金

   應確認實際貸款條件、鑑價、收件及契約付款日期。

7. 12月–2027/01
   部分案件預估撥款期間

   屬訪查中部分銀行預估，不是所有銀行的統一撥款日期。

2026年底房貸14項事實查核：哪些是銀行訪查，哪些是官方政策？

永慶調查反映2026年11月初 部分銀行的市場承作狀況， 不應當作所有銀行未來都適用的固定政策。 中央銀行與財政部國庫署資料 則用於確認法定限制及政策資格。