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第二戶房貸放寬7成！換屋族、預售屋交屋與18個月換屋機制一次看
中央銀行自2026年9月18日起調整部分選擇性信用管制措施，其中最受購屋族關注的，就是自然人第二戶房貸最高成數由6成提高到7成。
但這次調整並不是房市全面解禁。
第3戶以上、高價住宅、公司法人購屋等限制仍維持不變，而且一般第2戶購屋貸款即使最高可到7成，仍然不得有寬限期。
真正鬆一口氣的，不一定是想再買一間房的人，而是舊房還沒賣掉、新房卻已經準備交屋的換屋族。
9月18日起第二戶最高可貸7成，但別把它解讀成「央行房市鬆綁到底」
中央銀行9月17日召開第三季理監事會，除了維持政策利率不變，也宣布調整部分選擇性信用管制措施，並自2026年9月18日起正式生效。
其中，自然人第2戶購屋貸款最高成數由原本6成調高到7成。
另一項調整，則是刪除購地貸款原本「須切結於一定期間內動工興建」的規定，未來回歸金融機構依個案授信實務與風險條件判斷。
| 貸款類型 | 9/18起規定 | 是否有寬限期 |
|---|---|---|
| 自然人第2戶購屋貸款 | 最高7成 | 不得有寬限期 |
| 自然人第3戶以上 | 最高3成 | 不得有寬限期 |
| 高價住宅 | 最高3成 | 不得有寬限期 |
| 公司法人購置住宅 | 最高3成 | 不得有寬限期 |
這次政策更接近「降低部分自住與換屋需求被第2戶規則卡住的壓力」，而不是全面撤掉多屋住宅信用管制。
為什麼7成對換屋族差很多？問題常常不是買不起，而是「舊房還沒賣，新房先要交屋」
真正容易被第2戶房貸成數卡住的人，不一定是手上已經有很多房子的投資客。
更常見的一種情況是：
- 第一間房仍有房貸
- 家庭人口增加，想換大房
- 已經購買預售屋
- 新屋即將交屋
- 舊屋卻還沒完成出售
這時銀行在查詢聯徵資料時，可能發現借款人名下仍有1戶房貸，因此新屋貸款就可能被歸入第2戶購屋貸款。
對換屋族來說，最難的往往不是長期負擔不起兩間房，而是兩間房短暫重疊的那幾個月，現金需求突然暴增。
從6成變7成，差的那1成可能就是250萬元現金
假設一間房屋總價為2,500萬元。
| 貸款成數 | 理論貸款額 | 理論自備款 |
|---|---|---|
| 6成 | 1,500萬元 | 1,000萬元 |
| 7成 | 1,750萬元 | 750萬元 |
兩者相差250萬元。
對真正準備交屋的家庭而言，這並不是一個小數字。
這1成的差距，對有些家庭而言，不是「多貸一點比較舒服」，而可能是能不能順利完成交屋的差別。
但「最高7成」不代表銀行一定會貸你7成
這是這次政策最容易被誤解的一點。
央行規定的是：
第2戶購屋貸款「最高成數上限」可到7成。
不是：
每一名第2戶借款人都保證能拿到7成。
銀行實際審核時，仍會看：
- 借款人收入
- 負債比
- 信用紀錄
- 工作穩定性
- 房屋所在地
- 屋齡與屋況
- 擔保品條件
- 銀行自身不動產授信水位
如果銀行自己的授信政策比央行規定更嚴格，仍然可以從嚴辦理。
真正影響你能貸多少的，還有銀行鑑價
買房總價並不一定等於銀行認定的房屋價值。
受管制貸款成數在計算時，通常會依相關規範與銀行鑑價結果辦理。
例如一間房成交價2,500萬元，但銀行最後只鑑價2,300萬元，就不能單純用2,500萬元乘上7成，直接認定一定可以貸1,750萬元。
預售屋交屋前最重要的，不只是建商當初告訴你「大概可以貸幾成」，而是交屋時銀行最後怎麼鑑價、怎麼核貸。
第2戶7成仍然沒有寬限期，所以每月還款壓力並沒有一起鬆綁
這次放寬的是貸款成數，不是還款結構。
一般自然人第2戶購屋貸款即使最高成數提高至7成，仍然不得有寬限期。
這代表借款人雖然可以少準備一部分自備款，但貸款撥款後，就要開始進入本金與利息的正常攤還。
換屋族的壓力可能從「交屋那一天要拿多少現金」，轉移成「兩間房同時存在的那幾個月，每月現金流撐不撐得住」。
換屋族真正該算的，不只是能不能貸7成，而是兩間房重疊時每月要付多少
如果第一戶還沒賣掉，第二戶又已經撥款，家庭可能同時面臨：
- 第一戶每月房貸
- 第二戶每月本息
- 兩間房管理費
- 裝潢款
- 仲介費
- 契稅、規費與其他交屋支出
真正應該做的壓力測試，是假設舊房不是一個月就賣掉，而是延後半年甚至更久。
如果舊房晚半年出售，你的家庭現金流還撐得住嗎？
真正「先買後賣」的自住換屋族，其實還有一套比7成更重要的協處機制
如果只是一般第2戶購屋貸款，現在是最高7成、不得有寬限期。
但對真正有實質換屋自住需求的人，央行另有「先買後賣」協處措施。
適用對象主要是：
自然人名下已有1戶房貸，因實際換屋自住需求，再申辦第2戶購屋貸款。
若與承貸銀行完成相關切結，並承諾在第2戶貸款撥款後18個月內完成指定事項，符合條件者可不受一般第2戶貸款成數上限及不得有寬限期限制。
18個月內要完成哪些事？
- 出售第1戶房貸擔保品
- 完成產權移轉登記
- 清償第1戶房貸債務
- 塗銷第1戶房貸抵押權
- 不得以轉貸等方式規避切結內容
所以真正準備先買後賣的換屋族，不應只問「現在是不是7成」，還應主動向銀行確認：「我的案件能不能適用實質換屋協處措施？」
18個月換屋協處不是「免費放寬」，沒照承諾賣屋仍有違約風險
這套協處措施是為真正換屋自住者設計，不是規避第2戶限制的工具。
如果借款人最後沒有依約在18個月內完成處分舊屋等事項，可能面臨：
- 取消寬限期
- 要求立即收回部分應償還本金
- 收回原本多貸的貸款成數差額
- 追溯加計罰息
- 涉及規避切結時可能另有違約金
所以這套制度適合真正確定會換屋的人，而不是「先簽切結，以後再看看要不要賣」。
預售屋交屋族為什麼特別有感？因為簽約時和真正貸款時，可能已經是完全不同的市場
預售屋交屋最大的特性，就是簽約與真正辦理房貸之間可能相隔數年。
有人可能在2022、2023或2024年買房時，是按照當時的房貸環境估算：
預計貸8成，自備2成，再慢慢支付工程款。
但真正交屋時，可能已經發生：
- 央行信用管制改變
- 銀行授信政策轉趨保守
- 銀行鑑價改變
- 借款人名下房貸戶數改變
因此預售屋最怕的，往往不是房屋總價突然增加，而是交屋那一刻銀行認定的貸款條件和幾年前完全不同。
這次從6成提高到7成，對某些預售交屋族而言，就是少補幾百萬元現金的差距。
這次不是投資客全面解套，第3戶、高價住宅與法人購屋限制都沒動
如果只看到「房貸從6成提高到7成」，很容易把消息解讀成房市政策全面轉向。
但這次並不是全面放寬。
- 第3戶以上仍最高3成
- 高價住宅仍最高3成
- 公司法人購置住宅仍最高3成
- 相關管制案件寬限期限制仍存在
這次真正鬆動的，是「第2戶」這個中間層，而這一層剛好包含大量夫妻換屋、家庭購屋、預售交屋與先買後賣情境。
已經在9月17日前辦完第2戶房貸，也不代表完全吃不到新制
這次央行也針對9月17日以前已經撥款的自然人第2戶購屋貸款案件提供處理方式。
如果原本適用條件比9月18日新規定更嚴格，借款人符合相關條件時，可以向原貸金融機構洽詢增貸。
其中借款人需要切結新增資金不會流向購買受信用管制限制的不動產，而且增貸部分仍不得有寬限期。
這不是自動把原本6成貸款直接變成7成，仍然需要向原銀行申請並接受授信審查。
如果剛好卡在9月18日前後撥款，最實際的是直接問原貸銀行
對剛好正在對保、等撥款或近期已撥款的人來說，最不應該做的就是只看新聞標題自己推算。
可以直接向原貸銀行確認：
- 案件屬於已錄案未撥款，還是已撥款
- 是否能直接適用9月18日新規
- 已撥款案件是否符合增貸條件
- 銀行內規是否比央行規定更嚴格
法規上限只是第一層，真正能不能多貸，最後仍然要回到個案授信。
另一項購地貸款鬆綁，對一般購屋族影響較小，對土地開發與建商調度可能更直接
這次央行也同步刪除購地貸款「須切結於一定期間內動工興建」的規定。
原本這項措施的重要目的之一，是降低金融資金被用於長期囤地或養地的情況。
現在則回歸金融機構依實際授信、個案風險與開發條件認定動工時程。
對一般家庭購屋而言，這項變動的直接影響沒有第2戶7成那麼大。
對自住購屋族最直接的政策變化，仍然是第2戶最高貸款成數從6成提高到7成。
換屋族現在真正要做的，不是因為可以貸7成就立刻買，而是把「賣屋」和「交屋」放在同一張表
這次政策確實降低部分自備款壓力，但換屋真正的風險從來不只貸款成數。
至少應該提前整理：
- 第一間房還剩多少房貸
- 預計多久能完成出售
- 第二間房預計何時交屋
- 銀行預估鑑價多少
- 第2戶實際願意核貸幾成
- 是否符合實質換屋協處措施
- 兩間房同時存在半年到一年時，現金流是否安全
對預售屋交屋族來說，最不適合的做法就是等建商通知正式對保時，才第一次問銀行「我到底能貸多少？」
預售屋準備交屋，最好提前幾個月做銀行預審
對已經買預售屋的人而言，真正穩健的做法，是在正式交屋前就先向不同銀行詢問。
可以同步詢問：
- 原本往來銀行
- 建商配合銀行
- 其他可承作房貸銀行
提前確認：
- 大概鑑價
- 預估核貸成數
- 利率
- 月付金
- 是否符合換屋協處
「央行允許最高7成」只是第一關，最後真正決定你要帶多少現金去交屋的，仍然是銀行實際核多少。
這次放寬真正代表的，不是房市重新進入寬鬆期，而是開始修正「一刀切」對自住換屋的壓力
2026年3月，第2戶購屋貸款最高成數由5成調高至6成；到了9月18日，又再由6成提高至7成。
半年內連續兩次調整第2戶，但第3戶、高價住宅與法人購屋等限制仍維持不變。
這個政策組合透露的方向，比單看「7成」更重要。
多屋住宅信用管制沒有全面撤掉，但政策開始試著降低真正換屋、自住與家庭需求被第2戶規則誤傷的程度。
真正值得看的，不是房價會不會因為7成貸款立刻上漲，而是哪些家庭終於不必在交屋前硬湊幾百萬元
對名下已經有很多住宅的人來說，這次調整的實際幫助有限。
但對第一間房還沒賣掉、第二間房已經準備交屋的家庭而言，一成貸款差距可能就是幾百萬元資金缺口。
因此這次房貸7成真正值得關注的，不是「房市解禁」。
而是台灣的房市信用管制，開始更明確地嘗試把「真正換屋的人」和「多屋投資的人」分開處理。
對換屋族而言，現在最重要的不是因為政策多了1成就急著買房，而是重新計算交屋資金、舊屋出售時間、每月現金流，以及自己是否符合先買後賣協處。
因為真正決定一場換屋能不能安全完成的，從來不是「最高可以貸多少」。
而是舊房還沒賣掉的那段時間，你有沒有足夠的現金與時間，把兩間房之間的空窗撐過去。
