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高雄一名曾姓女子 2019 年底看中高雄橋頭一間店面，與建商談妥以 1810 萬元含車位購入，並簽下房地買賣預訂單、支付 10 萬元訂金。沒想到後來建商反悔，不僅不願完成正式買賣契約，只願返還訂金並賠償 12 萬元，還將完工後店面以更高價格出售並移轉登記給第三人。曾女不滿提告，案件一路打到最高法院。
最高法院今年 5 月裁定駁回京成建設上訴，全案確定。法院認定，建商因可歸責於己的原因導致無法履約，須賠償曾女房屋預約買價與市價之間的價差，共計 2812 萬元，並返還 10 萬元訂金，另須加計自提告日起至清償日止、週年利率 5％ 的利息。換句話說，曾女當初只付 10 萬元訂金，最後透過法院判決討回超過 2800 萬元價差，讓這起案件成為房地產買賣糾紛中的高度話題。
曾女怎麼用10萬訂金打贏官司？
這起案件源於 2019 年 11 月，曾姓女子與京成建設簽訂房地買賣預訂單，約定以 1810 萬元購入高雄橋頭一間店面與車位，並支付 10 萬元訂金。建商後來主張，該預訂單並非正式買賣契約，且內容中保留建商最終決定權，因此認為自己可以不簽正式契約，只需返還訂金並依約賠償 12 萬元。
但法院並未採信建商說法。原審認定，雙方已就買賣標的、價金、車位等重要事項達成合意，預訂單已成立房地及車位的預約契約。建商事後將房屋出售並移轉登記給第三人，導致無法與曾女簽訂正式買賣契約，屬於可歸責於建商的給付不能。
這裡的關鍵在於，法院並不是只看文件名稱叫「預訂單」還是「正式契約」，而是看雙方是否已經就重要交易條件達成明確約定。若買賣標的、價格、付款安排與訂金都已確定，建商就不能單方面用「還沒簽正式約」作為毀約理由。
法院用市價與原買價差額計算損害
這起案件最驚人的地方，就是賠償金額高達 2812 萬元。依判決內容，曾女原本約定以 1810 萬元購入店面與車位，但建商後來將完工店面以 4452 萬元出售給第三人，另加車位 170 萬元。法院以實際出售價格與曾女原本預約買價計算差額，認定曾女因建商無法履約所受損害為 2812 萬元。
計算方式大致為：第三人購買價格 4452 萬元，加上車位 170 萬元，再扣掉曾女原本約定買價 1810 萬元，差額就是 2812 萬元。法院並依《民法》第 226 條第 1 項規定，認為債務人因可歸責於己的事由導致給付不能，債權人可以請求損害賠償。
建商只是重吵事實，沒講清法律錯誤
案件上訴到最高法院後，京成建設仍試圖翻盤。不過，最高法院指出，第三審是法律審，上訴人必須具體說明原判決違反哪一項法律、理由何在，不能只是重複爭執事實認定、證據取捨或契約解釋。
最高法院認為，京成建設的上訴內容主要是在質疑原審如何認定證據、如何解釋契約、如何判斷事實，但並未具體指出原判決有何法律適用錯誤，也沒有說明本案具有統一法律見解或法規續造的重要性。因此，最高法院認定上訴不合法，裁定駁回，原判決確定。
建商如意算盤失敗？預訂單不是想反悔就能反悔
網紅律師林智群形容，這起官司堪稱「以小博大」。建商原先可能認為，當初賣價太低，但因為只是預訂單，還沒簽正式買賣契約，加上條款中寫有建商最終決定權，因此只要賠曾女 12 萬元，就可以把房子改賣他人，額外取得 2800 多萬元價差。
但法院最後的判斷，等於直接打破這個盤算。預訂單是否有拘束力，不是建商自己說了算，也不是只看文件標題，而是要看雙方約定內容是否已足以構成契約。如果雙方已經談定買賣標的與價金，買方也已支付訂金，建商就不能任意反悔。
這也是為什麼本案引發房市討論。預售屋、店面、重劃區周邊房產常會因區域發展、科學園區、捷運或重大建設題材，短時間內價格大漲。若建商可以因漲價就毀約，對買方顯然不公平；法院這次判決，也等於提醒建商：契約不是房價沒漲才算數，房價漲了也不能說翻臉就翻臉。
訂金、標的、價金都要寫清楚
這起案件雖然是買方大勝，但也提醒一般民眾，買房、買店面或買預售屋時，簽任何文件都不能太隨便。即使只是預訂單、預約單、認購書或訂金收據，只要內容涉及買賣標的、價格、車位、付款方式、違約責任，都可能在日後成為重要證據。
對買方來說，最重要的是保留完整文件與付款紀錄，包括預訂單、匯款證明、收據、對話紀錄、建商廣告、平面圖、車位編號、付款條件等。如果日後建商反悔，這些資料都可能成為法院判斷雙方是否已達成合意的重要依據。
房價上漲不是毀約理由，法院重視交易信賴
京成建設敗訴確定後，最大意義在於確認房地產交易中的信賴保護。買方付了訂金、雙方談定價格與標的後，不能因市場行情變動就被任意踢出局。尤其本案店面從 1810 萬元約定價格，後來轉賣到 4452 萬元，加上車位價差後損害高達 2812 萬元，正好凸顯房價變動對買方權益的巨大影響。
這起判決也可能讓更多買方注意到，若遇到建商收訂後反悔、拒簽正式契約或改賣他人，不一定只能接受退訂與少額違約金。只要能證明雙方已有契約關係，且建商可歸責導致無法履約，就有機會依法請求損害賠償。
