台北辦公室也可能供過於求？60萬坪A級商辦準備進場，2029年企業租辦公室可能反過來開始挑房東

台北商辦會供過於求？60萬坪A級商辦、租金與2029承租方市場一次看

如果過去幾年在台北找過A級商辦，很多企業可能都有同樣感受：好大樓不好找、整層更難找、條件好的房東不一定願意談，租金也很難有明顯議價空間。

原因很簡單，台北A級商辦長時間供給不足。仲量聯行指出，2011年至2020年間台北新增A級商辦供給有限，市場因此歷經約10年的供不應求，房東長期掌握較強議價優勢。

但接下來市場結構可能開始反轉。

如果這批供給按照規劃釋出，到2029年前後，台北商辦市場可能逐步從過去的「房東市場」，轉向更接近「承租方市場」。

真正的變化，不只是辦公室變多，而是企業終於開始有得選

過去企業找辦公室時，最先問的是：

未來企業可能開始改問：

• 哪一棟比較新
• 哪一棟比較省電
• 哪一棟ESG規格比較完整
• 哪一棟交通比較好
• 哪一棟租金與租約條件比較能談

60萬坪是什麼概念？不是多幾棟辦公樓，而是整個市場重新洗牌

60萬坪不是一個小數字。

一棟大型A級商辦的可出租面積通常也只有數萬坪，因此未來5年市場不是多出一兩棟新樓，而是一整批新案同時進場。

依仲量聯行評估，未來新增供給中：

這代表台北辦公市場正在從高度集中於信義計畫區、敦北與傳統核心商業區，逐步走向南港、西區、松江南京與其他新興商圈。

南港會是這一波A級商辦供給增加最明顯的地方

如果要理解未來5年的台北商辦市場，南港幾乎一定是最重要的區域之一。

南港同時具備：

• 捷運
• 台鐵
• 高鐵
• 展覽館
• 軟體園區
• 企業總部
• 大型開發案

它已經不只是「比較外圍的辦公區」，而是逐步形成科技、軟體、生技與大型企業總部聚落。

但南港也是最早看到「供給壓力」的地方

新大樓多，不代表所有空間都會立刻被市場吸收。

依市場回顧資料，南港在2025年新增約5.7萬坪供給，但出租與自用合計去化約1.8萬坪，吸納率約31%，已開始出現較明顯供給壓力。

到了2026年第一季，即使仍有科技業租賃需求進場，市場也開始出現更靈活的去化方式，例如：

• 部分改為房東自用
• 引進共享辦公室
• 提供更彈性的租賃方案

2029年真正的改變，可能不是租金突然跌，而是房東開始願意談

「承租方市場」不等於辦公室租金一定大幅崩跌。

土地、營建、機電與設備成本仍然偏高，因此長期租金未必沒有支撐。

更可能出現的變化，是房東在租賃條件上開始讓步。

台北過去為什麼能長期是房東市場？因為真正的A級商辦一直不夠

A級商辦不是有電梯、有冷氣就算。

企業通常還會考慮：

• 樓板規格
• 樓高
• 空調系統
• 電力容量
• 備援系統
• 物業管理
• 交通條件
• 企業形象

大型科技、金融與跨國公司若一次需要1,000坪、2,000坪甚至整棟空間，過去真正符合條件的選擇並不多。

現在最大的變化，是新商辦不只變多，規格也整體升級

今天企業找辦公室，已經不只比較地址、坪數與租金。

新的選址條件正在增加：

• LEED
• WELL
• 綠建築
• 智慧建築
• 節能設備
• 空氣品質
• 備援電力
• ESG管理

ESG為什麼會直接影響企業選辦公室？

對大型企業而言，辦公室本身就是能源使用、碳排放、員工健康與企業形象的一部分。

如果一棟大樓耗電高、空調老舊、缺乏能源管理，也沒有相關綠建築或永續認證，企業就可能更難把這個辦公據點放進自身的ESG與減碳目標。

一棟比較省電的大樓，租金貴一點也可能有人願意租

未來商辦出租市場可能出現更明顯的兩極化。

企業最後算的可能是總持有與使用成本，而不是只比較每坪租金。

老商辦真正的風險，不是樓齡高，而是「沒有辦法升級」

依仲量聯行估計，到2030年，南港A級商辦平均樓齡約4.9年，台北核心商業區則可能達17.6年，部分傳統商圈平均樓齡更高。

如果企業同時看到：

只要租金差距沒有非常大，選擇就可能逐步往新產品傾斜。

敦南、敦北、松江南京的老商辦，未來不能只靠地段

過去老商辦最大的護城河是地段。

但企業現在還會比較：

• 樓板效率
• 停車
• 充電樁
• 空調
• 能源管理
• 公共空間
• 員工體驗

未來老商辦可能只剩三條路：翻新、重建，或價格競爭

第一條：翻新

包括更換空調、升級電梯、改善大廳、導入節能設備與智慧管理系統。

第二條：都更或重建

如果樓齡、結構與土地條件適合，直接重建成新世代商辦，重新取得產品競爭力。

第三條：價格競爭

如果硬體無法升級，就只能透過較低租金吸引對規格要求較低的租戶。

企業總部搬遷，可能成為接下來5年的重要商辦行情

新商辦大量進場後，最先發生的未必是突然出現一批新公司，而可能是原本就在台北的企業開始搬家。

這種現象常被稱為Flight to Quality，也就是租戶從較舊、規格較弱的辦公空間，搬往更高品質的新大樓。

依市場資料，2024至2026年間，科技業搬遷至樓齡5年內新大樓的累計租賃面積約2.1萬坪，占整體搬遷面積約25%，是所有產業中最高。

科技業會是這波辦公升級潮最重要的租戶之一

科技公司通常成長速度快、需要大面積，也高度重視人才與品牌，因此辦公室本身早就不只是放桌子的地方。

它同時也是：

• 招募工具
• 品牌展示
• 員工體驗
• 企業文化載體

金融業也會是新A級商辦的重要租戶

金融業原本就對商辦規格要求較高，通常會特別重視：

• 資安
• 備援
• 交通
• 企業形象
• 客戶接待

當新大樓大量釋出後，金融業同樣可能成為辦公升級搬遷的重要需求來源。

信義計畫區還會是王者嗎？會，但不再是唯一選項

信義計畫區仍擁有非常強的優勢，包括企業形象、地標性、捷運、百貨、飯店與金融聚落。

因此頂級辦公租金仍可能有很強支撐。

但最大差別是，過去企業可能幾乎沒有同等級替代選擇，未來開始會有：

• 南港新案
• 敦北新案
• 西區大型更新案
• 松江南京更新案
• 北士科

信義的「頂級性」未必會消失，但「唯一性」可能逐步下降。

北士科可能形成另一個新商辦聚落

北士科和南港目前所處階段並不完全相同。

南港已經逐步形成科技、軟體與企業總部聚落，北士科則仍在快速建設、產業導入與大型開發階段。

如果科技、生醫與大型總部持續進駐，北士科可能成為另一個新辦公核心，進一步分散信義、內湖與南港的需求。

西區門戶，也可能把「老台北」重新變成新辦公區

過去台北車站周邊給人的印象，更多是交通中心、飯店、補習班與舊商辦。

但公辦都更、捷運聯開與大型更新案正在逐步改變區域產品。

對企業來說，2029年前真正有利的可能不是租金下跌，而是「選擇權變多」

假設以前一家公司要找2,000坪、捷運旁、新大樓、高樓層，可能只有兩個選項。

未來可能變成六個、八個選項。

企業就能進一步比較：

• 租金
• 免租期
• 裝潢補貼
• 停車位
• 設備規格
• 綠建築認證
• 品牌冠名與企業識別條件

房東未來最怕的，不只是空置率，而是租戶搬走後補不回來

新供給一旦進場，企業搬到新樓，舊大樓就會出現空層。

如果沒有新租戶補進來，空置時間就會拉長，房東可能被迫：

• 降租
• 重新裝修
• 提供更長免租
• 調整用途

這會形成「租戶升級 → 舊樓空置 → 房東改造 → 再競爭」的循環。

空置率上升，不等於台北商辦市場要崩盤

這一點要特別分清楚。

2026年第二季，台北核心商業區A級商辦空置率約5.1%，單季淨去化量達15,122坪，代表目前市場需求仍然有支撐。

2027到2030年，才是真正的商辦壓力測試

真正值得觀察的時間點會落在：

• 2027年
• 2028年
• 2029年
• 2030年

因為新案會一批一批完工，到那時市場才能真正看到企業需求是否足以吸收這批約60萬坪新增供給。

所謂2029年轉折點，不是某一天市場突然翻轉，而是多年新增供給累積後，房東與租戶的力量開始重新平衡。

混合辦公，也正在改變企業需要多少辦公室

疫情後不少企業開始採用混合辦公、共享座位與彈性會議室。

這代表同樣1,000名員工，不一定需要和過去一樣大的固定辦公面積。

企業可能把省下來的坪數成本，轉而投入更好的公共空間、會議設備、員工休憩與整體工作體驗。

共享辦公可能持續成長，房東也開始學著賣「彈性」

如果企業不想一次簽10年租約，也不想先投入大量裝潢成本，共享辦公、彈性辦公與短租產品就會更有吸引力。

部分南港房東已開始和共享辦公業者合作，把空間轉成更有彈性的租賃產品。

未來房東可能不再只提供「一整層空屋」，而是提供：

• 裝潢完成空間
• 可立即進駐辦公室
• 共享會議室
• 整合式企業服務

辦公室正在從「不動產」變成「服務產品」

以前房東只需要提供空間，租戶自己處理裝修、家具、網路與會議室。

未來企業可能要求房東直接提供：

• 共享會議室
• 健身房
• 咖啡與交流空間
• 智慧門禁
• ESG數據
• 能源管理
• 活動與企業服務

房東真正的競爭對手，可能不是隔壁，而是5公里外的新商圈

過去企業選址相對固定，金融業集中信義與敦北，科技業則常見於內湖等區域。

但交通建設與新供給增加後，企業搬遷距離可能變得更大。

• 信義租戶可能評估南港
• 內湖企業可能比較北士科
• 舊市區企業可能轉進西區新案

交通仍然是最難被取代的商辦優勢

再漂亮的新大樓，如果員工每天通勤多30分鐘，企業仍然會重新考慮。

因此真正有競爭力的新商圈，通常都必須和捷運、高鐵、台鐵或快速道路等交通建設一起成長。

南港「三鐵共構」就是非常典型的例子。

老商辦的設備問題，不是重新裝潢大廳就能解決

商辦老化並不只是外觀問題。

真正可能限制企業使用的包括：

• 電力容量不足
• 空調效率低
• 消防設備老舊
• 網路與弱電線路
• 樓高不足
• 備援能力不足

這些都不是刷油漆或更換大廳石材就能完全處理的問題。

AI時代甚至可能讓「辦公室用電能力」也變成競爭條件

企業開始使用更多AI工作站、高效能電腦、智慧設備，再加上電動車充電需求，辦公室電力需求可能逐步提高。

因此新商辦如果具備：

• 較高電力容量
• 高效空調
• 備援系統
• 能源管理

就更有機會吸引科技與高用電辦公租戶。

2029之後真正可能承受租金壓力的，不是全部商辦，而是功能落後的物件

未來最可能看到的，不是全台北商辦一起跌，而是資產品質分化。

老商辦改建，可能成為下一波都更題材

如果一棟30年以上商辦出租率下降、租金成長停滯，但土地本身價值很高，房東自然會開始重新計算：

• 翻新是否划算
• 重建是否更有價值
• 都更或危老是否可行

因此敦南、敦北、松江南京與西區的老商辦，都可能逐步進入新的資產更新週期。

對投資人來說，A級商辦也不能再只看「台北市＝穩賺」

過去商辦投資很容易有一個直覺：只要在台北市好地段、有人承租，就相對安全。

但未來投資判斷必須更細。

• 樓齡
• 主要租戶
• 租約剩餘年限
• ESG與建築規格
• 未來區域供給

半導體與AI，仍然會是支撐商辦需求的重要力量

這也是為什麼市場目前並不是全面悲觀。

2026年第二季，台灣商用不動產與土地交易總額達819億元，上半年累計約2,295億元，工業不動產仍是重要主力之一。

半導體與AI擴產除了帶動廠房，也可能進一步帶動：

• 企業總部
• 研發辦公
• 業務據點

2029年的企業，可能真的可以開始「面試房東」

如果市場逐步走向承租方，企業在找台北辦公室時，可以提出更多條件：

• 可以給多少免租期
• 裝潢補貼多少
• 能不能提前解約
• 未來是否能擴租
• 停車位多少
• 有沒有電動車充電樁
• 綠建築與智慧建築規格
• 能源數據能否提供

房東未來最重要的KPI，可能從「租金最高」變成「租戶留多久」

在供給增加的市場裡，每換一次租戶，房東都可能付出：

• 空置成本
• 仲介成本
• 裝修成本
• 免租成本

因此一個願意長租、信用佳、穩定付款的大型企業租戶，價值可能比短期追求最高租金更高。

台北商辦真正進入的不是「崩盤期」，而是「買方市場化」

現在台北商辦需求仍然有支撐，空置率也沒有全面失控。

但供給方向已經非常明確：

• 未來5年約60萬坪新A級商辦
• 大量集中南港與次級商圈
• 企業選擇增加
• 議價空間增加
• 老樓競爭壓力增加

未來真正的贏家，可能不是租金最低的房東，而是最懂企業需求的房東

企業選辦公室，最後並不是只算每坪差多少錢。

它還會一起計算：

• 員工通勤
• 人才招募
• 能源成本
• 企業形象
• ESG需求
• 租約彈性

台北辦公室市場正在重演一句熟悉的話：不是沒需求，而是需求開始挑產品

過去A級商辦供給少，有合適空間就有人承租。

未來供給增加後，市場可能逐步變成：

• 好的大樓更好租
• 普通大樓競爭變激烈
• 老舊又沒有升級的物件壓力最大

這就是商辦市場的產品分化，也是未來供需重組真正會留下的結果。

60萬坪商辦真正改變的，不只是房東和租客，而是台北企業版圖

如果南港持續吸引科技企業、北士科形成新產業聚落、西區門戶完成大型都市更新，而信義維持頂級總部定位，台北未來可能不再只有單一CBD。

城市可能逐步進入多核心商業結構，進一步影響：

• 交通
• 餐飲
• 住宅
• 飯店
• 零售
• 周邊房價與土地價值

到2029年，企業真正得到的可能不是更便宜的辦公室，而是「終於有資格挑」

如果目前對未來供給的評估逐步實現，台北A級商辦就可能從長期由房東掌握較大主導權的市場，慢慢走向更偏向承租方的市場。

這不代表辦公室租金一定大跌，也不代表所有房東都會出現空置問題。

真正的改變是：

企業可以開始比較地段、租金、建築年齡、ESG、交通、設備與服務，而房東也不能再只靠「台北A級商辦很缺」這件事維持優勢。

未來台北商辦真正的戰爭，不是誰租得最貴，而是企業為什麼還要選你

當企業只有兩棟大樓可以選，房東比較容易掌握主導權。

但當企業有10棟辦公大樓可以選，問題就完全不同。

這可能就是2027至2030年，所有台北商辦房東真正需要回答的問題。