admin
台灣房市急凍，警訊頻傳。房仲全國聯合會理事長王瑞祺2日公開示警，指出當前房市早已不是單純景氣循環，而是在長期政策干預與央行信用緊縮下，累積出5顆「尚未引爆、但已進入倒數的未爆彈」。
王瑞祺直言，若政府持續忽視市場正常運作，未來不只可能出現區域性房價急跌，更恐引發產業倒閉潮，甚至擴散成金融與社會風險。
交易量創低！中古屋跌到近30年新低
根據房仲全國聯合會觀察，2025年全國建物買賣移轉棟數雖勉強守住26萬棟，但若扣除「預售完工、被迫交屋」的案件，真正反映市場溫度的中古屋交易量，已跌到近30年低點。
王瑞祺強調，這對房仲、代銷、裝潢、家具等相關產業而言，已不是短期修正，而是結構性寒冬。
一、2026至2028年36萬戶交屋潮 恐引爆轉售與急跌
王瑞祺指出，2026至2028年，全台將迎來約36萬戶預售屋完工交屋潮。這些房屋多在資金寬鬆、房價高檔時售出，如今卻面臨貸款成數縮水、銀行放款保守、買方信心崩潰的現實。
「不是不想交屋，是根本籌不到錢。」
一旦資金斷鏈，轉售潮恐湧入二手市場，新重劃區、供給過量區恐出現急跌式修正。
二、首購、換屋族被全面擠出市場
名義上首購可貸8成，但實務上卻常見只核5到6成，加上利率上升、寬限期縮短，自住族現金流難以承受，形同政策與現實脫鉤。
換屋族更慘，「先買後賣」幾乎停擺，第二屋貸款普遍被壓到5成，市場流動性幾乎被凍結。
三、中小型建商資金斷鏈風險浮現
王瑞祺指出，真正承壓的不是大型建商，而是土地成本高、槓桿高的中小型建商。在銷售放緩、工程款與融資壓力下，延遲交屋、品質下滑甚至財務危機個案，已開始浮現。
近期「土方之亂」更讓這些建商雪上加霜。
四、房價跌一成 全民財富蒸發9.5兆元
全台約950萬戶住宅，若平均每戶1000萬元，房價只要下跌一成，就等於蒸發9.5兆元全民財富，規模相當於三年中央政府總預算。
五、房仲與代銷恐迎倒閉潮
房仲產業高度仰賴成交量。王瑞祺指出，已有超過五成房仲業者瀕臨虧損，不少店東靠變賣資產撐場，農曆年後恐爆發關店與失業潮。
為什麼政府「打房」，卻先打死交易？
很多人會問：「打房不是為了讓房價下來嗎？怎麼現在反而變成市場快凍死？」
關鍵在於，政策並沒有區分「投資炒作」與「自住需求」。
從第一波到第七波打房政策，政府主要手段集中在限貸、限轉、限售，但房價形成的根本因素——土地供給、建築成本、人口集中與資金環境，並沒有被有效處理。
當貸款被全面壓縮，最先倒下的不是投資客，而是現金流有限的首購族與換屋族。交易一旦停滯，價格就失去參考基準，市場只剩「成交不了」的僵局。
這也是為什麼現在房市出現一個詭異現象：
👉 價格不跌，但成交量先崩
而沒有流動性的市場，本身就是最大風險。
交屋潮來了，普通人該怕嗎？
36萬戶交屋潮，對一般民眾來說，不一定全是壞消息。
歷史經驗顯示，當大量新屋同時完工，又遇上資金緊縮，最容易出現三種情況：
1️⃣ 投資客降價求售
2️⃣ 建商讓利促銷
3️⃣ 屋主撐不住轉售
特別是在新重劃區、供給過量區，價格鬆動的機率最高。
但要注意的是，這不等於「全面崩盤」，而是區域性、產品別修正。
對自住買方而言，關鍵不是「撿最低點」，而是確保三件事：
✔ 貸款成數是否可承受
✔ 未來5～10年現金流安全
✔ 不把所有資產壓在房子上
如果你是首購、換屋、投資族，現在該怎麼辦？
📌 首購族
不要只看總價，務必先和銀行確認「實際可貸成數」。若核貸不到7成，代表風險已經亮紅燈。
📌 換屋族
在「先買後賣」幾乎停擺的情況下，務必預留至少12個月的雙房現金流，否則很容易被利息拖垮。
📌 投資族
高槓桿、低租金報酬的產品，已經不適合再進場。市場正在從「賺價差」轉向「比誰撐得久」。
最後提醒，如果因房貸、財務壓力造成情緒困擾，請務必求助專業資源：
📞 生命線1995｜安心專線1925｜張老師1980｜24小時免費
